Mercado Imobiliário 2026 | Pior hora para investir em imóveis?

Olha, 2026 não vai ser um ano fácil para o mercado imobiliário, não é?

Estamos a começar com a Selic já a 15% ao ano, a taxa mais alta dos últimos 20 anos.

E este ano haverá eleições para o governo federal, o que estimula decisões populistas, não é?

Mas haverá muitos feriados, o Campeonato do Mundo, para dispersar as pessoas.

O crédito imobiliário ainda está caro e escasso.

Enfim, muita coisa a acontecer, não é?

Mas olhem, tudo isto pode ser um sinal da inversão do ciclo do mercado imobiliário.

E talvez, vamos analisar neste vídeo, seja a melhor altura para adquirir casa própria ou investir em imóveis.

Vamos analisar com detalhes os dados para que possa tomar a melhor decisão, se é melhor esperar para depois, para 2027, 2028, investir no mercado imobiliário.

Ou se este é o melhor momento para comprar a casa própria, fazer o investimento no mercado imobiliário.

Fazendo uma retrospetiva, olhem, começámos em janeiro de 2025, com a Selic a 12.25.

Imaginando que iria diminuir e estamos em 15% ao ano.

Mas aqui já vem uma informação interessante, não é? 2015, 2016, coincidentemente ou não.

No ciclo do mercado imobiliário, estávamos com a Selic tão alta quanto depois teve a queda.

Então, por mais que esta taxa de juros de 15% ao ano seja a mais alta das últimas duas décadas.

Já vemos perspetivas de queda nos próximos meses.

Depois digo qual é a perspetiva para este ano.

Outro dado super importante também é a inflação, que acumulou em 2025, 4.18%.

Ou seja, já estamos dentro do teto da meta, que é 4,5.

Mas ainda assim, está acima da meta, que era 3% ao ano.

Só que isso já permite que o governo, que o Copom, que o Banco Central inicie a diminuição da Selic.

E então, comparando com a valorização dos imóveis, olhem, para quem disse aqui no canal, houve muita gente que disse no canal, no vídeo que publiquei.

No início de 2025, que o preço dos imóveis iria cair, pasmem.

Curiosamente, continua a aumentar, mesmo com um momento, com a Selic alta, aumentou cerca de 6.5% contra 4.18% da inflação.

É uma valorização maravilhosa, 6.5% ao ano de imóveis? Não.

Mas lembrem-se que isso é a média, é a média da valorização de um imóvel no Acre e na Faria Lima.

Numa cidadezinha do interior, onde nasci, de 4.000 habitantes, e aqui onde moro hoje, Balneário Camboriú, é a média.

Então, houve regiões que caíram 5, 10%.

Que as pessoas estão a sair dessas cidades, dessa região.

Mas houve lugares que aumentaram 20, 30%.

Como é o caso, por exemplo, aqui, de João Pessoa, que aumentou 15%.

Em média, João Pessoa, então, teve bairros que ficaram na mesma.

0% de aumento, e houve lugares, provavelmente, se mora em João Pessoa.

Poderá concordar ou não aqui nos comentários, que aumentou 30% neste último ano.

É o básico, não é? Temos de escolher bons imóveis.

Boas regiões, boas construtoras, bons empreendimentos para ter valorização, senão não haverá.

Mas enfim, a média, mesmo com uma Selic alta, mesmo com a inflação alta.

Ainda assim, o preço dos imóveis aumentou cerca de 6.5% ao ano em 2025.

Mesmo com juros altos, mesmo com o crédito bloqueado, mesmo com incerteza.

Que é o principal ponto, sabem? Que a procura no Brasil é gigantesca.

No segmento popular, no médio e no alto padrão.

E pode até não haver tanto crédito, mas se há incerteza, é isso que mais trava o mercado imobiliário.

Para 2026, como é que vai ser?

Antes de analisarmos os dados, quais são os desafios deste ano?

O primeiro desafio é muito, ter muito ruído, ter muita insegurança.

Muita imprevisibilidade, e quem investe, quem tira dinheiro do rendimento passivo.

Quem coloca no mercado imobiliário, quem arrisca no imóvel, quem constrói, está a confiar no futuro.

Quem faz um financiamento de 30 anos está a confiar no futuro.

E se não vê muita clareza, pelo menos nos próximos quatro anos.

Essa pessoa, essa família, tende a adiar a tomada de decisão.

Então, este ano tropeçamos no carnaval, caímos no Campeonato do Mundo.

Pelo meio há muitos feriados, há mais de nove feriados, se não me engano, prolongados.

E depois, quando se viu, não é, o Brasil perdeu o Campeonato, já há as eleições do governo federal.

E de repente, estamos lá a cortar uma fatia do peru de Natal, a estourar espumante na passagem de ano, não é?

loucura.

Então, tudo isto dispersa as pessoas e muita gente vai usar como argumento, provavelmente,

eu vou deixar para depois das eleições para tomar a decisão.

Sabe o que é que vai acontecer lá em janeiro de 2027? Nada.

Assim como aconteceu lá em 2000, em janeiro de 2023, não aconteceu nada.

Eh, entrou Lula, saiu Bolsonaro, entrou Lula. Meu Deus, vai acabar o mundo.

Não, toda a gente começou, continuou a comprar imóveis, a investir, a vender,

eh, não está aquele, aquele boom como foi em 2021, 2022, porque também aquilo foi fora da curva,

mas as pessoas continuaram a viver, a ter filhos,

a casar, a divorciar-se, os filhos a sair de casa, a precisar de um imóvel menor, a querer um imóvel na praia, a comprar a casa de campo,

eh, a ter que não conseguir pagar a prestação, a ir a leilão.

É a dinâmica da vida, continuou, independentemente se é esquerda ou é direita.

Então, vai haver ruído este ano? Vai haver, vai, a gente vai adiar a compra?

Sim, principalmente no segundo semestre, vai haver muito disso, ah, eu vou deixar para depois das eleições, vai parar um pouco, vai ver no que vai dar.

Depois, novembro, dezembro, pode ser que já comece, mas em janeiro de 2027, eu acredito, depois pode vir cobrar-me no próximo ano novamente aqui, acredito que nada muda, as pessoas continuam a comprar.

Principalmente se, se a Selic realmente cair. Já falámos sobre isso.

Mas é um ano de oportunidades? Sim, é um ano de oportunidades.

O preço dos imóveis vai cair na média no Brasil?

Não, não crie essa expectativa, não espere isso.

Pode até torcer, mas não espere isso, não vai acontecer, principalmente com a queda da Selic e uma abundância maior de crédito imobiliário.

Vai haver gente, ó, enforcada, a precisar de dinheiro, eh, a vender rápido, a querer vender o imóvel, a oferecer 10, 15% de desconto? Vai haver.

Vai haver mais imóveis de leilão este ano, em virtude do, do aumento do custo do crédito imobiliário? Vai haver sim.

Por isso, se está com um pouco mais de liquidez, um pouco mais de caixa, aproveite estas oportunidades, mas elas são oportunidades, elas não são a média do mercado.

Não vão ser todos os imóveis a cair. O máximo que acontece é uma incorporadora, eu tenho uma incorporadora, eh, um, um cliente final, não aumentar tanto o preço dos imóveis,

somente corrigir pela inflação, pelo INCC, pelo CUB, mas não aumentar acima disso.

Isso é o máximo que pode acontecer.

Mas vai continuar a aumentar. O mercado, não é, ele não está comprador.

Está bem melhor do que 2015, no último ciclo do mercado imobiliário, que a Selic estava a 14.25.

Não sei se investia naquela época, se atuava no mercado imobiliário. Eu atuava no mercado imobiliário, estava a fazer engenharia civil, estava a atuar como corretor de imóveis, péssimo mercado, tinha bola de feno a bater na rua, ninguém queria comprar, só permuta, só troca, troca, troca, troca.

E hoje está diferente.

Há pagamentos à vista.

Há negociações boas.

Há o crédito imobiliário. Há muita coisa que mudou de lá para cá.

Então, o mercado imobiliário de 2025, 26 é totalmente diferente do que foi em 2015, 2016.

Principalmente agora com a expectativa de queda da taxa Selic.

Olha, provavelmente vamos encerrar 2026 com uma Selic a 12, 12,5% ao ano, de acordo com o Copom, de acordo com os grandes bancos que estão a projetar.

E olha só que interessante: a cada 1% de queda da Selic, coloca cerca de 160.000 novas famílias de volta no crédito imobiliário.

Se a Selic cai, o custo do crédito imobiliário cai.

Se o crédito imobiliário cai, o custo da prestação diminui, que compromete menos a renda de uma família, e a renda da família é a base de cálculo para a prestação do financiamento.

Então, se a prestação do financiamento cabe mais dentro da renda familiar, ela consegue financiar um valor maior, então ela consegue comprar a casa dos sonhos que não compraria com uma Selic alta.

Então, supondo que de 15 vá para 12%, estamos a falar em mais de 450, 500 mil famílias no Brasil com novamente acesso ao crédito imobiliário no geral.

E por falar em crédito imobiliário, vamos ter grandes mudanças este ano.

No ano passado fiz o vídeo e disse: 'O crédito estava péssimo', e de facto, 2025 foi péssimo para o crédito imobiliário.

Muita gente a adiar a aquisição do imóvel porque não tinha recurso disponível nos bancos, estava sem recurso, agora está a mudar.

Primeiro, FGTS. O governo está a liberar mais recurso, está a flexibilizar mais, de 127 biliões para 144 biliões de reais serão disponibilizados em 2020.

para financiamento, para, seja para financiar os empreendimentos das promotoras imobiliárias, seja para financiar a habitação própria das famílias também.

Esta alteração do SFH, dos fundos que vêm da poupança, em que antes o teto para financiamento de imóveis com dinheiro da poupança era de um milhão e meio, agora passou para dois milhões e duzentos e cinquenta.

E também, além de pulverizar, de dar oportunidade a mais pessoas, mais famílias a adquirir o imóvel através do financiamento da poupança, que tem juros um pouco mais baratos.

Também haverá um aumento de fundos pelo SFH, devido à diminuição do compulsório da poupança.

De 30 a 40 mil milhões de reais a mais no orçamento dos bancos, principalmente da Caixa, que é a maior detentora de fundos da poupança em 2026.

E ainda sobre crédito à habitação, as construtoras e promotoras imobiliárias, eu tenho uma promotora imobiliária, então sei como é que é isto.

Elas sofisticaram o crédito à habitação, não dependem apenas de financiamento com o banco, lá nas chaves.

Há muitas promotoras imobiliárias a financiar diretamente, depois, não é o meu caso, mas muitas fazem isso.

Elas vendem essa carteira de recebíveis a um banco, a um fundo de investimento, antecipam recebíveis e tudo mais.

Ou seja, as famílias já não dependem apenas de financiamento bancário para comprar habitação própria, investir em imóveis em planta, para se planear para comprar o imóvel.

Então, a minha percepção é que, mesmo num ano de eleições, de Campeonato do Mundo, este crédito adicional, esta injeção de fundos no mercado,

gera uma sustentação no mercado imobiliário.

E porque haverá, a procura é gigantesca em todos os segmentos.

Se as pessoas têm crédito, elas vão comprar.

Isso gera maior liquidez no mercado, maior compra e venda, naturalmente, maior movimento.

Vai ser um ano maravilhoso, estou a prometer isso, estou, não, não, não, não.

Não vai ser isso, mas não vai ser um abismo tão grande como muita gente projeta, como muita gente acredita.

Certo? O preço dos imóveis continua a aumentar, embora a classe média e a média-alta,

ou seja, as pessoas que financiam imóveis acima de dois milhões e meio, sintam mais os valores elevados do crédito à habitação ainda.

E geralmente o que acontece quando a Selic aumenta, agora vai começar a diminuir, mas o que acontece quando ela aumenta?

Um ano, um ano e meio depois, que é o que estamos a viver agora, existe o efeito ressalto da Selic.

Uma diminuição da inflação, aumento do desemprego, menos dinheiro em circulação, menos famílias a comprar imóveis, uma diminuição da liquidez.

Isso está a acontecer, mas não nos mesmos níveis que aconteceu em 2015, principalmente.

E com esta injeção de capital por uma questão política mesmo, afinal o governo atual quer ser reeleito, então haverá dinheiro para toda a gente,

ele tem de cumprir as promessas que fez em 2022, certo?

Então, naturalmente, as pessoas esquecem tudo o que aconteceu, está tudo bem, há promessas na mesa, vamos comprar imóveis, há crédito à habitação, vamos lá.

Olhando para o segmento agora, popular, médio e de luxo.

No segmento popular, o programa Minha Casa Minha Vida, o governo quer financiar um milhão de novas habitações em 2026.

Então, fundos haverá, subsídios, tanto estaduais quanto federais, também há.

As construtoras estão a construir, estão a lançar empreendimentos.

Então, este mercado não vai parar, inclusive, se atua, se investe neste segmento, enfim.

Meu caro, vai em frente, se este governo for reeleito, tem mais 4 anos de 2027 em diante para prosperar neste segmento.

Não é um segmento em que atuo, não percebo muito do segmento, mas sei que é muito bom para quem investe e empreende neste mercado.

No médio padrão, aí vamos considerar imóveis de meio milhão de reais até dois milhões e duzentos e cinquenta.

Não que um imóvel de dois milhões de reais seja de médio padrão, mas que se enquadra no SFH,

no sistema financeiro imobiliário habitacional, que são os fundos provenientes da poupança, certo?

Então, o médio seria até um milhão, mas o médio, o alto padrão, o alto padrão, é muito diferente de uma cidade para outra, certo?

Então, vamos pensar que se enquadre neste segmento, a alteração do SFH, desbloqueia mais fundos, haverá mais fundos disponíveis, então as famílias vão voltar a adquirir.

Se a Selic baixar mais, ainda assim ela não interfere na rentabilidade da poupança,

que não interfere no spread que os bancos cobram para emprestar o dinheiro da poupança a si.

comprar casa própria. Então vai ficar ali no patamar de 11,5, 12% ao ano, os recursos da poupança vão continuar aí.

É improvável que diminua mais do que isso.

Acho que o ponto maior deste público que vai financiar este imóvel, é a confiança.

Confiança no futuro, confiança no que vai acontecer com o Brasil.

Este é o principal ponto na tomada de decisão.

E o segmento de alto padrão, que é o mais afetado com o crédito imobiliário, mas o que menos depende de crédito imobiliário,

não é? Ele sabe ler o mercado, é uma pessoa já mais entendida.

Ela sabe que, independentemente do governo que vier, seja esquerda, seja direita, a vida vai continuar a acontecer de 2027 em diante.

Não vai cair o mundo, o Brasil não vai virar Venezuela.

É, senão, se virasse também, o Trump vem cá, ele resolve, não é verdade?

Não é bem assim.

Então não vai acontecer nada, no final das contas, e estas pessoas, estes investidores, antecipam movimentos do mercado imobiliário.

Porque é um novo ciclo que está a acontecer.

O novo ciclo de queda de juros, da Selic, consequentemente do crédito imobiliário,

seguido, diminui o crédito, o custo do crédito imobiliário.

As famílias começam a fazer novamente aquisições de imóveis.

Aumenta a procura, aumenta a liquidez, aumenta o preço, valoriza os imóveis.

Isso vai acontecer. Então quem quiser antecipar 2026 é o momento.

Onde é que eu acredito que estão as oportunidades de verdade, está bem?

Primeiro, se gosta de um trade, seis meses de comprar e vender e tal, de se envolver com a operação,

leilão, não é, somando ao leilão, um leilão extrajudicial, por exemplo, reformar o imóvel, colocar novamente para venda, é uma oportunidade.

Principalmente a aquisição, não vou prometer-lhe uma venda tão rápida, mas uma boa aquisição vai ter mais oportunidades, eu acredito.

Terrenos sempre, sempre terrenos, terrenos são matéria-prima.

Terrenos são o mais semelhante a ouro e Bitcoin, são reserva de valor.

Não há como construir mais, mais terreno, não há como empilhar terrenos ainda.

Então, terreno é algo que vale a pena adquirir.

Eu mesmo fiz duas aquisições em 2025, já estou a negociar agora em 2026 mais duas.

E este ano quero quatro, a meta é mais quatro áreas para CPO de terreno.

Então, terreno é, é a matéria-prima, não é?

É da construção de uma casa, de um prédio, de qualquer coisa, de um armazém, de uma indústria, enfim.

Outra coisa, construir casa para vender é o melhor momento para entrar,

porque quando estiver lá pronto em 2027, provavelmente a Selic vai estar mais baixa.

As pessoas estão a voltar a comprar, já decidiram, viram quem vai ganhar, se é direita, esquerda, no governo federal, e vão tomar a decisão novamente de fazer a aquisição do imóvel.

E a vida vai seguir.

E para quem é investidor e não quer envolver-se com nada, só quer fazer um, assinar um contrato na compra e depois um na venda, investir em imóvel na planta é o momento para apanhar este contrafluxo.

Melhores condições das incorporadoras, menor entrada, juros mais flexíveis, um parcelamento mais longo.

E depois, meu amigo, em 2027, quando o mercado voltar a aquecer, que é natural, o ciclo imobiliário é assim, as incorporadoras começam a fazer-se de difíceis, aumentam o preço, não, não aceitam qualquer negociação, então o momento é agora.

E se quer aprender como investir em imóveis na planta, gravei um vídeo aqui a ensinar-lhe como fazer isso da maneira certa.

Desejo-lhe um 2026 maravilhoso, assista a este vídeo porque vai gostar.

Até mais.