O que são Fundos Imobiliários (FIIs) e como investir em Fundos Imobiliários?

A Joyce tornou-se uma mulher de sucesso. Agora ela anda pelos centros comerciais da cidade orgulhosa, com um espaço bonito e bem cuidado.

Ela visita edifícios comerciais como um passatempo durante os seus dias de semana.

E, como a legítima proprietária desses empreendimentos, recebe todos os meses a renda das lojas que estão nos seus centros comerciais e das empresas que alugam os seus escritórios.

O segredo do sucesso da Joyce: Fundos Imobiliários.

Investir em fundos imobiliários é ter pequenos pedaços de empreendimentos no setor imobiliário.

Como assim? Na prática, é como se um imóvel ou um conjunto de imóveis fosse dividido em várias partes e pudesses negociar cada uma dessas partes com outros investidores.

Essas partes têm um nome, chamam-se quotas.

E, quanto mais quotas tiveres, maior é a tua participação no fundo.

Então, quando decides investir num fundo imobiliário, abres o teu home broker na tua corretora de valores e compras algumas quotas...

...a partir desse momento, tornas-te o proprietário de um fundo imobiliário e passas a receber um valor de renda dos inquilinos que alugam escritórios ou lojas em centros comerciais, dependendo do fundo, recebes o valor numa quantidade proporcional à quantidade de quotas que compraste.

E essa renda chega todos os meses, da mesma forma que um imóvel físico teu que compras e depois arrendas. E essas rendas têm um nome, são chamadas de rendimentos.

Mas para entenderes este conceito, deixa-me dar-te um exemplo.

Se comprares 10 quotas de um fundo fictício chamado ABCD11, em que cada quota custa 150 reais...

...e cada uma dessas quotas te paga 90 cêntimos por mês, então isso significa que por cada 150 reais investidos, recebes 90 cêntimos por mês de rendimento.

No entanto, como compraste 10 quotas, gastando um total de 1.500 reais, recebes de rendimento passivo 9 reais por mês.

Faz sentido?

Ou seja, todos os meses receberias 0,6% do valor que pagaste.

Neste caso, desse fundo, 0,6% de 1.500 reais seriam 9 reais por mês.

O que no final do ano te daria uma rentabilidade, neste caso, novamente, desse fundo fictício, de 7,2%.

Quanto mais quotas comprares, maiores serão os teus rendimentos mensais do fundo imobiliário do qual te tornaste quotista.

E esses rendimentos são pagos todos os meses na tua conta corrente da instituição financeira através da qual estás a investir. É um dinheiro que aparece líquido, limpinho, diretamente na tua conta da corretora de valores através da qual estás a negociar os fundos imobiliários.

E isso significa que o dinheiro não é automaticamente reinvestido no fundo imobiliário.

Quando recebes esse dinheiro das rendas, dos rendimentos, o dinheiro fica disponível no saldo da tua corretora para que possas fazer o que quiseres com ele. Se quiseres levantar, levantas. Se quiseres usar esse dinheiro para comprar novas quotas de fundos imobiliários, também o podes fazer.

Bem, os fundos imobiliários são negociados na bolsa de valores, mas são menos voláteis do que as ações.

Se pegarmos o Ifix, que é o principal índice que mede o desempenho dos fundos imobiliários, e compararmos a sua oscilação com o índice Bovespa, que é o principal índice que mede o desempenho das ações na nossa bolsa de valores, vamos ver que os fundos imobiliários são aproximadamente três vezes menos voláteis do que as ações, ou seja, oscilam três vezes menos.

E também são razoavelmente mais fáceis de entender e de analisar.

E isso faz com que os fundos imobiliários acabem por se tornar potencialmente uma opção muitas vezes mais rentável do que investimentos em renda fixa para o investidor de longo prazo.

Além disso, é também uma excelente forma de o investidor diversificar o seu capital.

Estou a tentar visualizar o que são fundos imobiliários.

Eles são o quê? São buracos onde ficam enterradas as casas?

O Zé é burro.

Olha, imagina um edifício comercial, ou como são chamados nos fundos imobiliários, lajes corporativas.

Ou então, um centro comercial onde vais fazer compras, ou mesmo um centro de armazenamento e distribuição de produtos, como são chamados, armazéns logísticos.

Todos esses empreendimentos podem pertencer a fundos imobiliários dos quais te podes tornar quotista ao negociar essas quotas no home broker da tua corretora.

Mas para ficar claro aqui, olha só.

nada mais são do que um condomínio de investidores, ou seja, um grupo de investidores que uniram os seus recursos para investir em empreendimentos do setor imobiliário.

É a soma dos recursos desses investidores que compõe o património do fundo,

e património esse que, por sua vez, é dividido em quotas, ou seja, frações do fundo.

Quem investe em fundos imobiliários, na verdade, está a comprar quotas e essa é a forma de se tornar dono de um fundo.

Só que o quotista não pode exercer nenhum direito real sobre os empreendimentos do fundo,

mesmo que acabe por ser um dono dele, ao contrário do que o proprietário de um imóvel físico pode fazer.

Ao mesmo tempo, por outro lado, o investidor não responde pessoalmente por obrigações relacionadas a esses fundos imobiliários,

porque tudo isso são tarefas condizentes com o trabalho da administradora do fundo, ou seja, da instituição financeira responsável pelo funcionamento e pela manutenção da carteira do fundo.

Como assim? Porque um fundo imobiliário pode ter uma carteira de vários imóveis diferentes, em várias regiões diferentes, em vários setores diferentes também.

E é do papel da administradora fazer toda a gestão dessa carteira.

E como é que a administradora faz isso na prática? É o seguinte:

a administradora vai designar um gestor para o fundo imobiliário.

Então, o fundo imobiliário tem uma pessoa ou um grupo de pessoas que são responsáveis por decidir como os recursos desse fundo imobiliário vão ser alocados.

Então, é esse gestor designado que decide quais imóveis comprar, quais imóveis vender, se vai reformar os imóveis, se vai construir novos imóveis,

ou seja, o gestor faz isso principalmente com o objetivo de, primeiro, alugar o espaço desses empreendimentos para inquilinos e gerar rendimento recorrente,

e segundo, fazer com que o valor das quotas detidas pelos investidores desses fundos se valorize ao longo do tempo.

Então, no caso de lajes corporativas, que são prédios comerciais, os principais inquilinos são empresas que alugam as salas para poder exercer as suas operações.

Enquanto no caso de fundos imobiliários que têm centros comerciais, os inquilinos são as lojas.

As lojas que pagam aluguer ao centro comercial e que, por sua vez, repassam esse aluguer para o fundo para distribuir aos seus quotistas.

Mas como encontrar e identificar o que são fundos imobiliários na bolsa de valores?

Então, assim como as ações de empresas que são negociadas na bolsa, as quotas de fundos imobiliários são identificadas por um ticker,

que é, na verdade, um código composto por quatro letras e no final tem o número 11.

Como, por exemplo, eu falei, não é, do caso do ABCD11.

Não entendi. Como é que na prática me torno quotista de um fundo?

Olha, vai abrir conta numa corretora, vai lá na parte de home broker.

Aí insere o ticker do fundo que quer negociar.

Ou seja, KNRI11, FIIB11, XPLG11.

Todos esses são fundos imobiliários que existem. E aí vai digitar a quantidade de quotas daquele fundo que quer comprar.

Normalmente, o valor mínimo para comprar quotas de um fundo vai de uns 80, pode até chegar aos 400 reais, dependendo do fundo imobiliário, mas normalmente fica entre essa faixa.

Agora, preste atenção no seguinte: como os fundos imobiliários são investimentos que fazemos através da bolsa de valores, eles são investimentos de rendimento variável.

Então, ao negociar quotas de um fundo, vai estar suscetível ao valor desse fundo naquele dia,

que é estabelecido pela lei da oferta e da procura, com base na quantidade de pessoas que está a comprar quotas daquele fundo naquele dia, com base nas pessoas que estão a vender quotas daquele fundo naquele dia.

Assim, o valor vai variando dia após dia.

Isso é absolutamente normal e essa oscilação dia após dia não interfere no valor do aluguer que vai receber no final do mês.

Agora, o contrário não é verdadeiro,

porque se um fundo imobiliário de repente passar a pagar-lhe menos rendimentos do que antes, porque ficou muito vago, ou aconteceu uma crise ou qualquer coisa,

naturalmente, isso vai ser refletido no valor das suas quotas, que vão tender a cair.

E vimos isso na prática, por exemplo, na pandemia, lá quando começou em 2020, muitos dos imóveis de fundos imobiliários ficaram vagos, sem empresas a pagar aluguer.

Porquê? Porque muitas empresas deixaram de trabalhar fisicamente e começaram a implementar o teletrabalho, não havia porquê ter espaço físico.

E aí, naturalmente, o número de inquilinos a pagar aluguer dos imóveis caiu, e com isso havia menos dinheiro para distribuir aos quotistas de vários fundos imobiliários.

E o que é que aconteceu então com o valor das quotas desses fundos?

Bem, caiu a pique na bolsa de valores.

Olhe, os fundos imobiliários são muito simples de comprar; com um clique resolve se quer comprar ou vender uma quota, a sério, muito fácil mesmo.

E os fundos imobiliários são obrigados por lei a distribuir 95% dos lucros no semestre.

Então, se considerar um período de um semestre, pode ter a certeza de que 95% de todo o lucro que o empreendimento teve será distribuído aos quotistas.

Ah, e o que acontece com os outros 5%? Os outros 5% são para manutenção, os outros 5% são para acumular dinheiro para comprar novos empreendimentos, enfim.

No entanto, agora que já é dada a importância de investir em fundos imobiliários, é preciso saber como escolher, como analisar fundos imobiliários para que consigamos ter os melhores ativos na nossa carteira.

Isso é feito através da análise de diversas métricas, sabendo como interpretar essas métricas, sabendo onde procurar essas métricas, e para isso preparei uma aula gratuita sobre como escolher e analisar os melhores fundos imobiliários para a sua carteira.

Estou a deixar o link aqui em baixo, basta clicar, depois coloca o seu e-mail, e eu vou enviar-te esta aula para a sua caixa de entrada do e-mail, ok?

Que é grátis para assistir, para ter confiança quando, de facto, começar a investir em fundos imobiliários, certo?

Então, clique no link aqui em baixo, coloque o seu e-mail que eu vou enviar-te esta aula para lá.

E hoje vamos ter uma meta, sabia? Vamos definir uma meta, o seguinte: se este vídeo atingir 12 "gostos",

[Som de uma pessoa a dizer "Caramba, tudo isso!"]

Vou fazer outro vídeo a mostrar na prática todos os motivos pelos quais os fundos imobiliários são mais vantajosos para aplicarmos o nosso dinheiro do que imóveis físicos que também colocamos para arrendar.

E não só em relação a esses fundos de "tijolo", que são armazéns logísticos, escritórios, centros comerciais, como eu disse, mas também fundos de "papel", que é outra categoria de fundos imobiliários.

Então, 12 "gostos" neste vídeo, e eu faço este vídeo.

Vou fazer outro também, que é para mostrar todos os outros tipos de fundo imobiliário.

Se quer que eu faça um vídeo sobre isso, comente aqui em baixo.

Faça um vídeo sobre os outros tipos de fundo imobiliário que existem.